（二）房屋买卖居间人如实告知义务的范围与判断标准

1.房屋买卖居间人如实告知义务的范围

房屋买卖居间人如实告知义务之履行是其基本的合同义务，但是作为市场经济中的理性人，居间人从事居间业务的根本目的在于获取最大利益，将如实告知义务无边际的扩大既不符合居间人的利益也违背公平的基本原则，遂如何界定如实告知义务的范围以达成既规制居间行业的健康发展，又不会压制居间人从事居间业务的积极性十分关键。

本案中，被告天津某房地产经纪有限公司辩称其已经为原告提供了可靠的房源并促成交易的达成，原告已经获得了诉争房屋的承租权，其已经完成了居间合同的基本义务，理应取得居间报酬。从判决的内容来看，法院支持了被告的答辩意见，并认为原、被告双方的合同目的已经实现，原告理应交付被告中介费用。面对这种判决结果，我们不禁要问，如实告知义务的范围究竟止于何处？被告是否在提供了房源并促使买卖双方签订合同后便完成了全部义务？

关于房屋买卖居间人如实告知义务的范围，根据《合同法》425条的精神，居间人应当披露“与订立合同有关的事项”，具体到房屋买卖合同，与订立合同有关的事项都包括哪些，不同的案件会有不同的要求，这也是此类案件存在数多“同案不同判”情形的原因，基于每个买受人要求的不同，个案中与房屋买卖合同订立有关的事项也不尽相同，同案不同判也有其合理性。但是，在房屋买卖合同中，房源信息、房屋属性信息、房屋结构信息、房屋权属完整性、房屋价值信息以及出卖人基本情况信息应该是居间人应该提供给买受人的基本信息，而本案所涉及的公产房能否购买所有权应属房屋权属的基本信息，居间人应当对该信息向买受人完全披露，即使买受人在签订买卖合同后方才关注到此问题，也不能免除居间人主动披露此信息的义务，因为此信息乃与订立买卖合同极其相关的事项。

脱离本案而言，若居间人与出卖人之间同时存在居间合同，其亦应向出卖人承担如实告知义务，而该告知义务的重点在于买受人的资信情况，买受人有无及时支付房款的能力以及买受人对房屋的基本要求都应使出卖人知晓。

2. 房屋买卖居间人如实告知义务的判断标准

确定居间人如实告知义务的基本范围之后，确定一个公平的、具有可操作性的判断标准对于案件的审理至关重要。就我国目前的实体法规定来看，与房屋买卖居间相关的法律法规的主体性规范侧重于管理，处罚性规定侧重救济，却未能就房屋买卖居间人的如实告知义务的履行设定可操作的行为类规范。^[]学理上讲，房屋买卖居间人如实告知义务的判断标准包括两个方面：其一，某一事项是否为居间人如实告知义务的范围；其二，如何判断房屋买卖居间人是否履行了如实告知义务。对于第一个方面，目前，我国规范房地产居间业务的法律法规中尚未确立一个明确的、可操作的标准，理论界存在着决定性影响与双重基准人两个标准。决定性影响标准是指，判断某一项内容是否为居间人的如实告知义务应取决于该内容是否对达成房屋买卖交易起决定性作用，包括决定当事人签约与否以及决定当事人以何种条件签约；双重基准人标准是指，对一个事实是否属于与缔约有关的重要事项的判断，不取决于个案中具体的、特定房屋买卖交易当事人的主观判断，也不以特定居间人的判断能力和主观意志为转移；而是应当由作为理性经济人的委托人和具有通常房屋居间专业知识的善良居间人作为判断主体。^[]

对于判断居间人是否尽了如实告知义务，我国法律法规尚无明文规定。笔者认为关于此问题应当存在一个确定的善良管理人的主、客观标准，即居间人主观上应本着善良管理人的意图，将委托人的委托事务视为自己的事务，主观上不得存在恶意隐瞒、欺骗；客观上一方面应具备房地产居间人的法定资格，另一方面应积极主动的为告知义务，并勤勉、谨慎的为获得告知义务的必要内容尽调查核实义务，不得以侥幸或者应付心理从事居间业务。

以上两个方面的标准作为确定如实告知义务的准则互相联系、互相交融，缺一不可。反观本案，诉争房屋能否购买产权，以一般理性人购买房屋的标准衡量，都决定着买受人是否购买该房屋以及是否仍以600000元人民币的价格购买该房屋。被告在答辩时称，其已经交代原告可以就能否购买产权一事向房管部门询问。房屋能否购买产权属于如实告知义务的必要内容，被告的答辩足以表明被告在从事居间业务过程中并未尽到如实告知义务。法院以原告已经取得房屋产权为理由，确认被告已完成居间义务忽视了居间人告知义务的范畴，错用了居间人是否履行告知义务的判断标准。

 （三）房屋买卖居间人负有调查义务

被告天津某房地产经纪有限公司辩称其于原告询问诉争房屋是否可以购买产权时，已告知其可以向相关房屋管理部门询问。这一答辩理由所引发的问题在于：对于如实告知义务的必要内容，居间人是否有调查义务？是否可以以不知情为由豁免其如实告知义务？

关于居间人调查义务的争论，学术界形成两种争锋相对的学说，即肯定说与否定书。肯定说的学者认为：从居间合同的特征来看，居间人是以提供居间信息促成交易作为获取报酬的手段，如果仅仅要求居间人仅就所知报告居间信息,即可轻易获得居间费，而将居间信息是否真实的风险完全转嫁给委托人，则有悖基本的公平观念。^[]我国台湾学者邱聪智认为“居间人应就相对人之信用、物之价值、效用、品质等有关订约事项，据实报告于双方当事人。以居间为营业之人，于此等事项，应尽善良管理人注意履行调查义务。^[]否定说则认为居间人不应当承担调查义务，原因在于一方面居间人也是市场经济的一员，同样受制于信息不对称的影响，不能够详细的掌握所有信息，让其对所需要的信息进行调查则给予其过重的合同义务；另一方面，调查义务会耗费居间人过多的履约成本，压制居间人从事居间业务的积极性，影响居间市场的发展，同时居间人为折中成本收益，必然会提高费用，加重合同相对方的负担。

笔者窃认为，对于此问题尚无需如此针锋相对。基于居间合同的性质以及居间人在居间合同中的地位和作用，居间人应当承担必要的调查义务，对于前文所述的属于如实告知义务之必须提供的信息，居间人势必应以自身的成本确保相对人对该信息的知悉。承认居间人的调查义务，一方面是保障居间人履行如实告知义务的前提；另一方面，对于挽救房屋买卖居间人在房地产交易市场中的尴尬处境亦是有益的。房屋买卖标的额较大、交易风险较高、购买者之所以愿意支付高昂的佣金通过中介公司购房，就是相信中介公司能够为他们提供更多更安全的交易信息，中介公司在享受权利（收取佣金）的同时，也应当承担义务（提供专业服务）。^[]但是，目前房屋买卖居间人履约的情况却不容乐观，消费者对于居间人的信心明显不足。新浪乐居日前发布的《消费者对房地产中介服务需求调查》显示，87%的被调查者对房地产中介“印象不佳”，认为最迫切需要提升的中介服务是“找房环节”，最令人气愤的行为是“吃差价”。^[] 30%的购房人认为，经纪人在房产签约环节的专业性不足，有时夸大其词。^[]2010 年 7 月小康杂志社中国全面小康研究中心联合清华大学媒介调查实验室，进行的覆盖中国东、中、西部的社会诚信评价调查结果显示，房产中介成公众心中形象最差行业，房地产中介服务人员被认为最不诚信人群。^[]可见，房屋买卖居间人的社会诚信程度可见一斑，强调其调查义务对于提升房屋买卖居间人的诚信指数，督促居间人对其信息的真实性负责，增强消费者通过中介购房的信心举足轻重。

但是，成本—-收益分析是摆在房屋买卖居间人中间不可忽视的经济学基本原理，过分的苛责居间人的调查义务亦会造成否定说的学者所预料之情况，遂对于居间人的调查义务应严格限制在如实告知义务的必要内容之中，不可盲目扩大，但并不排除当事人意思自治增加调查范围的情况，毕竟民事领域意思自治才是基本原则。

综上，本案中被告的答辩明显是不正当的，公产房能否购买产权实属居间人如实告知义务之范畴，前文已有论及，对于如实告知义务所涵盖之内容居间人当然应尽其调查义务，以保障居间合同目的完整实现。

综合以上几点分析，笔者认为本案法院的判决结果仍有进一步商榷的余地。居间人的如实告知义务作为居间合同中的法定义务，直接关系到居间合同的根本目的是否达到。而公产房能否购买产权作为基本的房屋信息，实属市场上每一位买受人必须关注之购房条件，即便买受人未明确提出要求，居间人也应将其作为必要告知的内容进行必要的调查并明确告知买受人。

结语

近些年来，面对居高不下的房价，大量的购买者通过房屋买卖居间人购买房屋，以期规避市场风险。但是，由于法律的缺失以及房屋买卖居间人专业化起步较晚，其规范化运营，尤其是遵守诚实信用原则以及基本的职业道德的情况亟待加强。强化居间人的如实告知义务对于规范房屋居间行业的规范运营，促进近年激增的房屋买卖居间合同纠纷的有效解决，保护居间合同双方的利益举足轻重。因此，基于诚实信用的基本原则以及对居间合同相对人合理期待利益的公平保护，在类似案件的处理中，法院应明确如实告知义务的法定性，并结合案件具体情况考察诉争事实是否为影响合同目的的必须告知之内容，并根据系争事项的性质综合考量居间人调查义务是否存在、是否适当的履行。只有综合考虑以上内容，才能确保房屋居间合同纠纷在现有的法律规范框架下有效解决，做到案结事了。